Location meublée : une opportunité fiscale ?
Tu es propriétaire d’un logement non utilisé ou tu as investi dans le foncier : tu dois rentabiliser ton bien, couvrir les charges et entretenir ton patrimoine. Pense à la location meublée !
Là deux solutions s’offrent à toi !
Soit louer nu :
Tu es dans la catégorie du foncier c’est à dire le système que tout le monde connait :
- Au Micro : 30% d’abattement sur les loyers et sur le reste tu paies l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux
- Pas de possibilité d’amortir le bien (sauf à être limité sur le montant des loyers et bloqué sur la date de revente pendant 9 ans dans certains cas)
- Au Réel : Les charges déductibles sont limitées fiscalement
Soit louer meublé :
- Au Micro : 50% d’abattement sur les loyers mais là aussi sur le reste tu paies l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux
- Au Réel : Toutes les charges sont déductibles fiscalement
Et tu peux amortir ton bien ?
Euh et ça change quoi ?
Et bien ça change tout car chaque année, tu peux déduire un montant fixe de charge représentant le vieillissement du bien à partir de sa valeur vénale réparti sur un nombre d’année fixé par l’administration. Cette démarche permet dans la plupart des cas de dégager un déficit qui rend l’activité de location meublé non fiscalisable.
Et mais au fait, c’est quoi la location meublée ?
« C’est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir manger et vivre convenablement au regard de la vie courante »
Juridiquement c’est une activité civile mais fiscalement l’activité revêt un caractère commercial et rentre dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux.
Deux modes d’exploitation possible :
- Location directe : avec un bail de secteur libre qui te concerne dans le cas d’un appartement dont tu gères l’utilisation toi-même et qui est exclusivement destiné à l’habitation
- Location indirecte : avec un bail commercial (mais ce sont des meublés avec des critères de parahôtellerie particuliers)
Les types de baux :
- Bail meublé de résidence principale : 1 an minimum renouvelable par tacite reconduction (le locataire y réside au moins 8 mois)
- Bail meublé étudiant : 9 mois renouvelable par tacite reconduction
- Autres baux meublés d’habitation : aucune durée (location saisonnière ne peut excéder 90 jours)
- Les hébergements touristiques : pas de bail, réservation ponctuelle (attention pas plus de 120 jours de location si c’est ton habitation principale)
Location meublée : attention aux formalités !
Quelque soit le régime fiscal inscription au centre de formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET : Déclaration (Poi) d’activité obligatoire ? Plus d’infos en cliquant ici
Des obligations supplémentaires sont spécifiques aux hébergements touristiques :
- Déclaration en mairie
- Autorisation administrative dans les communes de + de 200 000 habitants
- Classement en hébergement touristique, les gîtes non classés ne bénéficient pas des mêmes abattements tant sur le plan fiscal que social.
- ATTENTION: sur un plan social assujettissement au RSI pour les loueurs dépassant 23000 € de loyers par an Les loueurs classés bénéficient d’un abattement de 87% sur l’assiette des cotisations.
Et fiscalement, ça se passe comment ?
Il y a 2 catégories de loueurs de meublés : Professionnels et Non Professionnels
Les non professionnels concernant la majorité des loueurs. Deux régimes possibles : Micro ou Réel
Point particulier : le déficit dégagé sur l’activité des non professionnels seront imputés sur des bénéfices de même nature (pendant 10 ans) et ne sont jamais remontés sur les autres revenus du foyer fiscal.
Avantage du Réel : en adhérant à un centre de gestion les frais de comptabilité et du centre donnent droit à une réduction d’impôt sur ton impôt sur le revenu des 2/3 des honoraires comptables dans la limite de 915 €.
Les avantages fiscaux de la location meublée
Voilà pour un petit tour d’horizon sur les meublés, et là j’entends ta question : Mais alors c’est un refuge fiscal ?
Oui, aujourd’hui on peut dire ça! Il n’y a pas de solution miracle mais il y a des solutions plus simples. Si tu sors des sentiers battus et de la location nue traditionnelle, tu peux avec le meublé avoir des revenus moins ou pas fiscalisé et ainsi te composer un patrimoine.
Si le meublé devait être défini en trois mots, je te dirai :
- « Souplesse » pour la durée des baux
- « Liberté » dans la gestion de ton bien
- « Economie » pour la possibilité de défiscaliser tes revenus
L’équipe CAPEC peut t’aider et répondre à tes questions, n’hésite pas à nous contacter !
