La SCI : la bonne formule ?

Ta boîte roule depuis quelques années, tes emprunts de départ se terminent, alors tu te dis que tu es en droit de préparer ton avenir (ou ta retraite !) et de te constituer un patrimoine pour toi, ton mari (ou ta femme) et tes enfants !

Tes amis, tes partenaires, tes clients,… nombreux sont ceux qui t’ont parlé de monter une SCI (Société Civile Immobilière si tu ne savais pas de quoi je parlais), mais tu n’as toujours pas vraiment saisi le pourquoi de la chose … Et c’est là que j’interviens !

Je te propose de lister les principaux avantages d’une acquisition via une SCI mais aussi de te parler des inconvénients.

Avant toute chose, il existe des modes de détention de l’immobilier « classiques » parmi eux les principaux sont :

–  la détention en nom propre = tu achètes personnellement le bâtiment ;

–  la détention via une SCI  = tu es associé dans une SCI qui va acheter le bâtiment.

NB : Pour faire simple, je te passe les modes de détention un peu plus exotiques (crédit-bail immobilier ; acquisition par la société d’exploitation) ou encore les modes appelés « alternatifs » (bail à construction ; cession d’usufruit temporaire ; …). Si jamais il s’avère que ce sujet t’intéresse, fais-moi signe, on en parlera de vive voix !

Les avantages de la SCI

Alors du coup, pourquoi acheter ton local via une SCI plutôt que toi directement ?

• Déjà pour éviter les aléas de l’indivision et protéger ton concubin ou tes associés en cas de décès
• Afin d’organiser un cadre légal pour un investissement collectif (réalisé par plusieurs personnes)
• Pour favoriser l’un de tes enfants (ou pour écarter des personnes indésirables…)
• Pour optimiser ta transmission future : les donations de parts sociales sont moins onéreuses en termes de droit de mutation car elles sont calculées sur un actif net de dettes
• Afin de maintenir un bien dans ta famille
• Pour dissocier ton immobilier d’exploitation de ton exploitation elle-même
• Pour mieux protéger ton patrimoine immobilier d’exploitation en cas de défaillance de ta société d’exploitation
• Car tu as le choix de la fiscalité : la SCI est plus flexible et te permet de choisir la fiscalité : Impôt sur le revenu VS impôt société ?
• Pour annuler totalement (et oui c’est possible !) ta pression fiscale personnelle si la SCI a opté à l’IS.

Quelques inconvénients …

Mais je ne te cache pas que la création d’une SCI va engendrer quelques obligations à respecter et quelques inconvénients…

• Les associés, donc toi entre autre, sont responsables à hauteur de leur quote-part dans le capital de manière indéfiniment, c’est-à-dire sans limitation de montant… Attention en cas de difficultés financières…
• L’association de personnes peut présenter des contraintes (entente VS désaccord).
• Des difficultés peuvent être à prévoir au moment de la cession de tes parts sociales …

Aucun acte authentique n’est rédigé, alors quelle protection pour l’acquéreur ? Comment être certain des dettes ?

Une SCI à l’IS est-elle cessible ? Quid de la fiscalité latente…

• Les coûts : à la création, en cours de vie et à la dissolution liquidation …

=> Créer une SCI n’est pas gratuit : il faut prévoir entre 800 et 2 000 € HT d’honoraires et de formalités.

=> En cours de vie, la SCI doit tenir une comptabilité annuelle (obligatoire si la SCI a opté à l’IS), établir une liasse fiscale (2072 ou 2065), et parfois des déclarations de TVA. Si tu fais appel à un expert-comptable, il faudra prévoir des honoraires pour ces prestations compris entre 500€ HT et 1000 € HT environ par an.

=> Mais aussi tenir une AG annuelle pour rendre compte de l’activité de la SCI aux associés. Si tu fais appel à un juriste, il faudra prévoir des honoraires pour cette prestation de l’ordre de 400 € HT à 700€ HT environ.

=> Et en fin de vie, dissoudre et liquider une société présente également un coût…

Voilà, tu sais tout sur  « le pourquoi du comment » de la SCI !

En synthèse, tu dois retenir deux choses essentielles sur la SCI :

 – Elle te permet tout d’abord de choisir ta fiscalité, nombreux sont les dirigeants qui sont « assommés » par les impôts sur leurs revenus fonciers, et qui n’arrivent plus à suivre financièrement… Nous avons des solutions à te proposer avec la SCI pour éviter cela !

– Elle permet de faire l’investissement à plusieurs sans te retrouver coincer dans une indivision. Dès maintenant, tu prépares ta transmission en intégrant tes enfants tout en leur permettant de se constituer un patrimoine.

Si tu as d’autres questions plus techniques, plus précises, n’hésite pas à faire appel aux bistrotiers CAPEC car parmi nous nous avons des passionnés de SCI, de démembrement, … 

Et autour d’un verre, ça passe toujours mieux ces discussions de comptables !